土地家屋調査士にしかできない「独占業務」とは？

「土地家屋調査士」という名前は、普段私たちの生活にあまり馴染みがないかもしれません。しかし、土地家屋調査士は、不動産登記に関する独占業務を担っており、土地や建物の売買を行う際や、住宅の新築や改築、増築などの際には土地家屋調査士の存在は欠かせないといいます。
そこで今回は、土地家屋調査士の独占業務とはどのようなものか、について紹介いたします。

 

土地家屋調査士の独占業務とは

日本におけるすべての土地や建物は、不動産登記事項証明書への登記を行うことが不動産登記法によって義務付けられています。
不動産登記事項証明書に登記する内容は、「表題部」と「権利部」とに分かれており、「どのような不動産なのか」については表題部に登記し、「その不動産の所有者は誰か」については権利部に登記します。
権利部の登記が任意であるのに対して、表題部は必ず登記しなければならないことが義務づけられており、表題部の登記を代行できるのは、国家資格を有する土地家屋調査士と定められています。
また、そのほか「筆界特定」という、土地と土地の境界が曖昧である場合の紛争を解決する業務についても、土地家屋調査士の独占業務となっています。

表題登記にまつわる業務内容

不動産登記事項証明書の表題部に記載する内容は、以下のとおりです。
1.「土地」に関するものとして、その所在、地番、地目（土地の目的）、地積（面積）、登記日付など
2.「建物」に関するものとして、その所在、家屋番号、種類（建物の目的）、構造、床面積、登記日付など
 
土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記を行うために、土地または家屋に関する調査や測量を行います。
広い土地を分割して売買したり、住宅を新築、増築、解体したり際には、不動産の境界や面積などが変わるため、表題登記が必要になります。境界や面積の登記は正確に行う必要があり、例えば土地を分割した際の「分筆登記」の場合には、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の資料を確認して不動産の調査を行い、現地の状況確認や隣接所有者の立会い等による公法上の筆界の確認を行ったうえで、測量を実施します。そして、調査・測量の結果をもとに、図面や地図を含む申請書類の作成を行い、依頼主に代わって登記申請手続きを行っているのです。

表題登記が必要となるケース

土地家屋調査士による表題登記が必要となる主なケースは、以下の通りです。
 
＜土地に関するもの＞
・分筆登記 相続・贈与などにより土地を分割（切り分ける）時、土地の一部を分割して売却する時など
・合筆登記 複数の土地をまとめた（くっつける）時、隣接する土地を買って現在の土地とまとめる時
・地目変更登記 農地を宅地にするなど、地目（土地の目的）を変更する時
・地積更正（変更）登記 登記事項証明書に記載された地積（面積）が、実際のものと異なっていた時
 
＜建物に関するもの＞
・表題登記 建物を新築した、建売住宅を購入した時
・表題変更登記 建物を増築したり改築したりした時
・滅失登記 建物を取り壊した時

土地家屋調査士の独占業務について紹介しました。
不動産登記事項証明書の表題登記は、土地家屋調査士の独占業務となっており、たとえ司法書士であっても測量士の資格を有していても、これらの業務を行うことは違法となり法律による処罰の対象となります。
土地家屋調査士のみならず、不動産関係の資格取得を目指す方は、知識として覚えておくとよいでしょう。